https://jus.com.br/artigos/59354/cedula-hipotecaria?utm_source=boletim-diario&utm_medium=newsletter&utm_content=titulo&utm_campaign=boletim-diario_2017-08-01

A cédula hipotecária é uma promessa que será emitida pelo credor. Conheça os principais pontos acerca da matéria, dos diferentes tipos de cédula existentes, bem como sua diferença em relação à letra de crédito.

O crédito é a confiança que uma pessoa inspira a outra de cumprir, no futuro, obrigação atualmente assumida. Cesare Vivante dizia que “titulo de crédito é o documento necessário ao exercício do direito literal e autônomo nele contido”. Para Theófilo de Azevedo Santos (Manual de títulos de crédito, 1975), o título de crédito é um documento que se diferencia dos demais porque ele é indispensável para que se possa exercer o direito que menciona.

O crédito é inseparável do documento, do título. Os títulos de crédito constituem obrigações por declaração unilateral de vontade e consistem, nas palavras de Fábio Ulhoa Coelho (Curso de direito comercial, vol. I, pág. 363 – 468), na manifestação unilateral da vontade do agente, materializada em um instrumento pelp qual se obriga a uma prestação determinada, independente de qualquer ato de aceitação emanado de outro agente.

Necessário distinguir a letra hipotecária da cédula hipotecária.

A cédula hipotecária, designativo tanto do titulo primário, criativo da hipoteca, sujeito à inscrição, como do secundário, representativo da hipoteca, extraído da inscrição. A letra hipotecária, designativo do titulo que, sem ser criativo nem representativo da hipoteca, apenas fraciona o valor de uma massa de hipotecas do ativo de uma instituição financeira para melhor coloca-lo em mãos do público.

A expressão cédula hipotecária passou a cobrir na terminologia legal brasileira, um gênero de títulos hipotecários, composto de duas espécies que se diferenciam pelos atributos próprios de cada uma delas. A primeira espécie é formada de títulos resultantes do preenchimento de um formulário impresso, elaborado para facilitar a circulação da hipoteca, o qual contém em si mesmo a estipulação da obrigação pecuniária, direito pessoal e da hipoteca, direito real. A segunda espécie é composta de títulos resultantes também do preenchimento de um formulário impresso, elaborado para facilitar a circulação da hipoteca, mas que, diversamente do outro, reproduz um titulo anteriormente inscrito, como a duplicata reproduz a fatura.

Trago à colação o estudo da jurista Dora Martins de Carvalho, em tese de concurso para a livre docência livre de Direito Comercial da Universidade do Estado da Guanabara, quando disse:

“O título único da hipoteca era, portanto, a escritura pública, como igualmente o era o da sua cessão de transferência. Tão irresistível se apresentava a tendência do formalismo na nossa antiga formação jurídica, que chegou a ser reclamada a formalidade de nova inscrição para a cessão da hipoteca, não se contentando alguns doutos com a simples averbação à margem da inscrição pela qual fora constituída.”

Disse a professora Dora Martins de Carvalho, ainda, que a “cédula hipotecária” é sempre um titulo causal, porque incorpora a hipoteca a que diz respeito. Essa hipoteca, em uma e outra modalidade é legalmente definida entre nós como “promessa de pagamento” do devedor ao credor, dotada de garantia real.

A declaração expressa nesse sentido vem, quanto à primeira modalidade, assim na lei da cédula rural(Decreto-lei nº 413, de 1969, artigo 9º) e, quanto à segunda modalidade, na lei da cédula habitacional (Decreto-lei nº 70, de 1966, artigo 15, inciso I, letra i), embora nesta última se ache perdida, apesar de sua importância, num escaninho do texto em contraste com o que acontece no formulário, em cuja face figura como a parte mais saliente”

Filia-se a cédula hipotecária a grupo de títulos que, no direito cambiário, tem o seu modelo na nota promissória, onde o emitente é o devedor.

A cédula hipotecária, quer a rural quer a industrial, é título líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão, se houver de demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização do seu direito creditório.

Há ainda a cédula rural, que é simultaneamente hipotecária e pignoratícia, dotada dos mesmos requisitos da cédula simplesmente hipotecária, com a diferença de envolver duas garantias num só título (Decreto-lei 167, de 1967, artigo 26). A cláusula à ordem figura entre os requisitos que devem ser lançados no contexto do título em ambos os campos de aplicação(Decreto-lei nº 167, artigo 26).

Observe-se a redação do artigo 60 do Decreto-lei 167/67:

Art 60. Aplicam-se à cédula de crédito rural, à nota promissória rural e à duplicata rural, no que forem cabíveis, as normas de direito cambial, inclusive quanto a aval, dispensado porém o protesto para assegurar o direito de regresso contra endossantes e seus avalistas.

§ 1º O endossatário ou o portador de Nota Promissória Rural ou Duplicata Rural não tem direito de regresso contra o primeiro endossante e seus avalistas. (Incluído pela Lei nº 6.754, de 17.12.1979)

§ 2º É nulo o aval dado em Nota Promissória Rural ou Duplicata Rural, salvo quando dado pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente ou por outras pessoas jurídicas. (Incluído pela Lei nº 6.754, de 17.12.1979)

§ 3º Também são nulas quaisquer outras garantias, reais ou pessoais, salvo quando prestadas pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente, por esta ou por outras pessoas jurídicas. (Incluído pela Lei nº 6.754, de 17.12.1979)

§ 4º Às transações realizadas entre produtores rurais e entre estes e suas cooperativas não se aplicam as disposições dos parágrafos anteriores. (Incluído pela Lei nº 6.754, de 17.12.1979)

O Decreto-lei 70/66 introduziu no direito brasileiro a hipoteca cedular, com emissão por instituição financeira que se dedique ao financiamento imobiliário, visando o acesso à casa própria. Era um título de crédito essencial ao sistema financeiro da habitação que fora instituído.

A cédula hipotecária é uma promessa de pagamento que será emitida pelo credor. Para Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 1977, pág. 122), o credor apenas faz emitir a cédula pelo devedor, que subscreve a promessa de pagamento, núcleo do título.

No Brasil, o modelo cedular é ainda usado para a Cédula Rural Hipotecária(Decreto-lei 167/67), a Cédula Industrial Hipotecária (Decreto-lei 413/69) e Bancário (MP 2.160 – 25/2001), todas como modelos simplificados de hipoteca convencional, possuindo a natureza de títulos de crédito.

Nas cédulas de crédito a garantia real pode recair sobre bens móveis e imóveis, ou por ambos.

A constituição da hipoteca independe de contrato solene e específico, pois na própria cédula se inserem o acordo de criação e reconhecimento da dívida pelo devedor emitente e a constituição da hipoteca, especializando-se os bens dados em garantia com o registro da cédula no Ofício Imobiliário.

O artigo 1.486 do Código Civil de 2002 faculta a qualquer contratante a emissão da cédula hipotecária, mesmo no âmbito das pessoas naturais regidas pelo direito privado como instrumento a representar o crédito hipotecário.

Assim, além das cédulas hipotecárias incorporantes da garantia real, rurais e industriais, existem outras extraídas da garantia real, da hipoteca: são as cédulas hipotecárias habitacionais. Embora com a mesma denominação, essas cédulas diferem das outras, uma vez que subentendem escrituras anteriores da hipoteca públicas ou particulares, sujeitas, como quaisquer escrituras comuns, à inscrição no Registro de Imóveis, das quais, após essa formalidade, se extraem então as cédulas hipotecárias para que, como títulos representativos, passem a circular por endosso.

Feita a inscrição da escritura de hipoteca, o fato posterior da extração da cédula hipotecária, nominativa e endossável em preto, constitui o objeto da averbação. Essa averbação da cédula anuncia, aos interessados, que a hipoteca passou a ter circulação fora do Registro de Imóveis, de modo que as transmissões devem ser buscadas nos endossos, os quais, todavia, podem ser reconduzidos, por meio de averbações, ao registro, onde o cancelamento da inscrição somente se operará à vista do titulo quitado(Decreto-lei 70/66, artigos 9 – 27).

O registro admite, simultaneamente, a inscrição das cédulas hipotecárias e pignoratícias, tanto rurais como industriais(artigo 167, n. 2) e a averbação das cédulas hipotecárias(artigo 167, II, n. 7).

Permite-se, por óbvio, a cessão da hipoteca e o que se transmite é o crédito e a hipoteca o acompanha.

As cessões de hipoteca, no Registro de Imóveis, devem ser feitas por averbação.

Fala-se ainda na nota de crédito rural. Em artigo sobre a matéria, Michelle Guilhermina Martins, Nota de crédito rural e registro consoante decreto-lei nº 167/67 disse:

“As cédulas de crédito rural, regulamentadas pelo Decreto-Lei n°. 167/1967, são títulos negociáveis emitidos pelos órgãos integrantes do sistema nacional de crédito rural, tais como instituições financeiras, em prol de pessoas físicas ou jurídicas, bem como cooperativas de produtores rurais que se dediquem a algum tipo de atividade rural.

O título denominado por “Cédula de Crédito” é caracterizado pela existência de uma garantia quanto ao adimplemento do crédito representado pela cédula, que poderá ser real ou fidejussória.

Se a garantia for real (incidente sobre bens físicos), comumente conhecida pelas figuras da hipoteca e do penhorutilizadas em diversos negócios jurídicos, a cédula rural poderá ser ou pignoratícia, ou hipotecária ou pignoratícia e hipotecária. Lado outro, tem-se que inexistindo qualquer garantia real, o título passará a ser denominado “Nota de Crédito”.

O Decreto-Lei n°. 167/67 como norma reguladora das Cédulas de Crédito Rural e por consequência, das Notas de Crédito Rural, discrimina em seu artigo 30 como deverão ser inscritos ou averbados este último título:

Art. 30. As cédulas de crédito rural, para terem eficácia contra terceiros, inscrevem-se no Cartório do Registro de Imóveis:

(…)

d) a nota de crédito rural, no da circunscrição em que esteja situado o imóvel a cuja exploração se destina o financiamento cedular.

Parágrafo único. Sendo nota de crédito rural emitida por cooperativa, a inscrição far-se-á no Cartório do Registro de Imóveis de domicílio da emitente.

Com efeito, pela interpretação da letra “d” do artigo supra transcrito, denota-se que o credor tem a faculdade de exigir que a nota de crédito rural seja registrada na circunscrição do imóvel cujo fim se destina o financiamento especificado no título.

Além disso, o Decreto reserva uma particularidade referente às Notas de Crédito Rural emitidas por Cooperativas, as quais, em havendo a exigência do credor, poderão ser inscritas no Cartório de Registro de Imóveis do domicílio do emitente, mais especificamente em no livro nº 3, denominado de Livro Auxiliar.

Com efeito, destaca-se que as únicas garantias cabíveis na Nota de Crédito Rural são as fidejussórias (aval). Neste sentido, importante frisar que não há se falar em qualquer prejuízo às partes no caso de não registro de referida Nota, vez que a garantia é pessoal e persegue os sujeitos que serviram de aval em referido instrumento, diferentemente do que ocorre com o penhor e a hipoteca nas Cédulas Rurais, garantias reais que perseguem a coisa ou objeto e não a pessoa do garantidor.”

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, através de sua Quarta Turma, o Recurso Especial nº 908.752 – MG, onde se decidiu que é necessária a prévia anuência do credor hipotecário, por escrito, para a venda de bens gravados por hipoteca cedular, nos termos do art. 59 do Decreto-lei nº 167/67, bem como a não prevalência da regra geral do Código Civil sobre a norma especial do mencionado artigo. O acórdão teve como Relator o Ministro Raul Araújo e foi julgado desprovido por unanimidade.

Apenas o emitente da cédula rural hipotecária é quem pode dar garantias para o seu pagamento. Qualquer outra garantia dada por terceiros não é válida. É o que foi decidido no REsp 599.545.

O STJ decidiu que a cédula de crédito rural hipotecária não pode ter outra garantia senão aquelas oferecidas pelo seu emitente. Fica ressalvada a hipótese de a cédula ter sido emitida por empresa, quando se admite a garantia dos seus sócios ou outra pessoa jurídica.

Segundo o relator, ministro Humberto Gomes de Barros, a regra é a nulidade de quaisquer outras garantias reais ou pessoais prestadas na cédula rural hipotecária, além da oferecida pelo emitente.

São nulas as garantias reais (hipoteca, alienação fiduciária etc.) ou pessoais (aval, fiança etc.) prestadas por terceiros, salvo quando prestadas pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente, por esta, por outras pessoas jurídicas ou em transações realizadas entre produtores rurais ou entre estes e suas cooperativas (art. 60, §§ 3º e 4º)- REsp nº.599.545- STJ c/c Apelação Cível nº. 1.047-6/3 do CSM/SP (DJE/SP de 08/05/2009). ‘E não se configura, diante da outorga manifestada pela cônjuge do devedor, a hipótese de nulidade prevista no artigo 60, parágrafo 3º, do Decreto-lei nº. 167/67, que veda a prestação de garantia por terceiros em cédula rural sacada por pessoa física. Assim porque, no presente caso concreto, os bens dados em garantia integram, em sua totalidade, o patrimônio comum do devedor e de sua mulher que podem, agindo em nome próprio, aliená-los ou gravá-los com ônus reais, por inteiro, desde que o façam mediante outorga, ou autorização, do outro cônjuge” (Apelação Cível nº. 1.253-6/3—CSM/SP- DJE 25/05/10).’-

ROMANO, Rogério Tadeu. Cédula hipotecáriaRevista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 22n. 514331 jul. 2017. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/59354>. Acesso em: 1 ago. 2017.

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